De pers stond er de afgelopen weken vol van dat de voorwaarden inzake woonbonus vanaf 01.01.2015 wijzigen. Een en ander is allemaal het gevolg van “de Bijzondere wet van 6 januari 2014 tot hervorming van de financiering van de gemeenschappen en de gewesten.” De betrokken politiekers willen precies laten uitschijnen, dat één en ander amper fiscale gevolgen heeft, maar menig belastingplichtige zal de komende jaren zijn te betalen belastingen zien stijgen, louter en alleen ten gevolge van die bijzondere wet. Belastingneutraal is die wet dus absoluut niet!
Omdat een aantal Vlamingen er toch voor te behoeden, dat ze enerzijds niet snel snel nog een notariële akte aankoop onroerend goed laten verlijden, om dan anderzijds uiteindelijk te merken dat ze een voorwaarde over het hoofd gezien hebben, wil ik hier nog even de voorwaarden bij elkaar brengen die moeten vervuld zijn om alsnog aanspraak te kunnen maken anno 2014 op een woonbonus federaal. Wie vanaf 1.1.2015 immers nog gebruik wenst te maken van een nieuwe woonbonus, zal hiervoor steeds op de Vlaamse versie moeten terugvallen indien hij/zij als Vlaamse belastingplichtige beschouwd wordt.
De concrete voorwaarden om alsnog te kunnen genieten voor de kapitaalaflossingen en intresten van een lening van de woonbonus federaal, zijn:
- De lening moet afgesloten zijn vanaf 1 januari 2005, datum authentieke akte hypothecaire lening is hier bepalend;
- De lening moet gewaarborgd zijn door een hypothecaire inschrijving (hypothecair mandaat volstaat niet; hoeft wel niet op zelfde onroerend goed te zijn);
- De lening moet aangegaan zijn bij een bank gevestigd in de EER
- De lening moet een looptijd hebben van ten minste 10 jaar (voor heropnamen van oude hypothecaire leningen de resterende duurtijd van de hypotheek niet uit het oog verliezen);
- De lening moet specifiek afgesloten zijn voor het verwerven of behouden (dus eigendomsvoorwaarde) van een in de EER gelegen woning, die op 31 december van het leningsjaar zijn enige woning is, die hij bovendien op 31 december van het leningsjaar zelf betrekt.
(eventuele schuldsaldo kan ook ingebracht worden, maar daarvoor gelden een aantal specifieke voorwaarden)
Vooral met de laatste voorwaarden doen er zich regelmatig problemen voor. Zo worden investeringen in zwembad, aanleg tuin, het bouwen van een omheining, een veranda of een garage die los staat van de woning niet aanvaard. Ook een hypothecaire lening om louter grond aan te kopen wordt niet aanvaard. Een lening voor aankoop grond en verwerven woning worden dan wel weer aanvaard. Ook de hypothecaire lening om zijn ex te vergoeden voor zijn eigendomsaandeel wordt aanvaard.
Heel belangrijk is verder dat het een lening moet betreffen met het oog op het verwerven/behouden van een woning, waarvan men op 31 december van het leningsjaar ofwel volle (mede-) eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is (eigendomsvoorwaarde). Naakte eigenaar is hier dus uitgesloten.
Niet onbelangrijk om hier te vermelden is dat er tot op heden een administratieve tolerantie was voor gemeenschappelijk belaste echtgenoten/wettelijk samenwonenden, waarbij de eigendomsvoorwaarde wordt geacht te zijn voldaan voor belastingplichtigen die in het jaar waarin zij de lening hebben aangegaan samen worden belast.
Vb.: Danny is 100% eigenaar van woning (van voor huwelijk), en bezit geen andere eigendommen. Danny is gehuwd met Magda (wettelijk stelsel). Magda heeft geen eigendommen. In 2014 gaan beiden een hoofdelijke en onverdeelde hypothecaire lening op 10 jaar aan voor verbouwing van huis van Danny. Danny en Magda wonen in woning op 31 december 2014. Danny voldoet dus aan de woonbonusvoorwaarden. Strikt genomen is Magda geen eigenaar. Voor de rest voldoet ze wel aan de voorwaarden van de woonbonusvoorwaarden. Door een administratieve tolerantie heeft ze toch recht op woonbonus.
Vraag is of vanaf 2015 die administratieve toegeving zal blijven bestaan.
Laat ons nu echter nog wat verder ingaan op de voorwaarde enige woning. Om te kunnen instappen in de woonbonus in het leningsjaar, mag de belastingplichtige op 31 december van het leningsjaar geen andere woningen in volle (mede) eigendom, bezit, erfpacht, opstal, vruchtgebruik of naakte eigendom hebben. Gelukkig is de wetgever nog enigszins mild, want als de belastingplichtige door erfenis mede-eigenaar, vruchtgebruiker of naakte eigenaar is van een andere woning, dan is dat geen bezwaar om toch recht te hebben op de woonbonus. Opgelet, als u door erfenis 100% eigenaar bent van een woning of indien u een woning heeft verkregen in naakte eigendom via schenking uiterlijk op 31 december van leningsjaar, dan heeft u geen recht op woonbonus. Heb je daarentegen op 31 december van het leningsjaar nog andere woningen, maar kan je aantonen dat je die te koop aangeboden hebt op de markt, dan heeft u in het leningsjaar recht op de woonbonus. Als de woning op 31 december van het jaar nadien ook effectief verkocht is, dan behoudt u uw woonbonus. Zo niet, verliest u definitief uw recht op woonbonus. Detail is dat notariële akte van verkoop eventueel nog niet moet verleden zijn, maar wel dat in de compromis de eigendomsoverdracht reeds op datum van de compromis plaatsgevonden heeft.
Een voorwaarde die nu per 31 december 2014 misschien in sommige dossiers een probleem zou kunnen vormen is de voorwaarde dat men per 31 december van het leningsjaar de enige woning zelf moet betrekken. Een en ander is te beoordelen aan de hand van een geheel van feitelijke omstandigheden. De inschrijving in het bevolkingsregister is dus geen formele voorwaarde in deze materie. Het hebben van zijn domicilie op uiterlijk 31 december 2014 kan een indicatie zijn, maar vormt op zich geen sluitend bewijs. De belastingplichtige kan dus door alle bewijsmiddelen van het gemeenrecht, met uitzondering van de eed, aantonen dat hij de woning waarvoor de lening werd gesloten op 31 december van het leningsjaar zelf betrekt. Zo mag u mij altijd uitnodigen voor het inwijdingsfeestje, waarbij we bijv. zorgen voor de nodige bewijsstukken op onze facebookpagina.
Omtrent het zelf betrekken van de enige woning zijn er gelukkig nog een aantal uitzonderingsbepalingen. Zo kan de belastingplichtige nog drie verschillende redenen inroepen waarom hij de woning niet zelf betrok op 31 december van het leningsjaar:
1) Beroepsredenen of redenen van sociale aard
Vb.: De enige woning is bijv. gelegen aan de kust, terwijl men werkt in Maaseik en men is bijv. gedurende langere tijd gehospitaliseerd2) Wettelijke of contractuele belemmeringen die het hem onmogelijk maken de woning op die datum zelf te betrekken
Vb.: De huurder heeft de woning nog niet verlaten omdat de wettelijke opzegtermijn nog niet verlopen is of de vorige eigenaar heeft de woning nog niet verlaten omdat zijn eigen woning nog niet af is, en had dat zo bedongen.3) De stand van de bouwwerkzaamheden of van de verbouwingswerkzaamheden die het de belastingplichtige nog niet toelaten de woning daadwerkelijk op 31 december van het leningsjaar te betrekken.
Vb.: wegens harde winter of veel regendagen heeft aannemer vertraging met de afwerking
Opgepast: bewoont men de woning nog steeds niet op 31 december van het leningsjaar + 2 jaar (omwille van één van de redenen uit punt 2 of 3), dan gaat de woonbonus tijdelijk verloren, maar de 10 jaar blijft wel verder lopen. Ingeval de contractuele/wettelijke belemmeringen of (ver)bouw belemmeringen wegvallen, is een herinstap mogelijk in het jaar waarin deze belemmeringen zijn weggevallen. Stapt men in dat jaar niet in, dan is woonbonus definitief verloren.
Als men zijn enige woning niet zelf betrekt, enkel en alleen omwille van bijv. de praktische haalbaarheid van de verhuis, dan is de woonbonus definitief verloren voor de volledige looptijd van de lening, zelfs indien men de woning later wel zelf betrekt.
Een praktisch voorbeeld.
U bezit een appartement A1 dat u jaren geleden aangekocht heeft en dewelke uzelf bewoont. In 2014 gaat u een lening aan voor een nieuwe woning W1, die de gezinswoning zal worden.
Om te kunnen genieten en te blijven genieten van de woonbonus, moeten volgende voorwaarden voldaan zijn:
– Per 31 december 2014 moet het appartement A1 verkocht zijn of te koop staan
– Per 31 december 2015 moet appartement A1 uiterlijk verkocht zijn
– Tegen uiterlijk 31 december 2016 moet men woning W1 zelf betrekken (cfr één van de drie uitzonderingen die van toepassing is).
Luc Coopman
Datum publicatie: 9/12/2014
